不知道大家有没有发现，虽然这两年房价有所下跌，但是不同类型的房产价格跌幅是不一样的，据我观察，房龄长、设施破旧的老破小，跌幅一般显著高于同地段的次新房。

　　我觉得，导致这个现象出现的原因有许多，有个核心逻辑一定要引起重视，就是我国已经进入老龄化社会，并将长期处于老龄化社会中。根据2021年第七次人口普查数据：我国60岁以上老年人口达到2.61亿，占比为18.70%；预计到2035年老年人口将突破4亿，占比将超过30%，进入重度老龄化阶段；预计到2050年老年人口将突破5亿……

　　我们都知道，随着年龄的不断增长，人的身体机能会逐步退化，爬楼梯也会逐渐成为一件困难的事情，住在楼上特别是住在六楼的老人，如果没有电梯，每天下楼或者上楼要耗费比较长的时间，有人甚至因为无法下楼而长期待在室内。前段时间，我身边一个朋友位于一楼的房子卖掉了，买主是一个90岁的老人，就是无法忍受上下楼的不方便，低价卖房后在小区又买了套。

　　当然，这位老人也不是没考虑过租房居住，问题是这么大的年龄，又有谁愿意租给他呢？而且，他还考虑过去养老院，发现条件好点的康养社区，一张床位就要差不多1.5万/月，加上其他费用要差不多2万/月，以他的退休金根本承担不起，而且由于预定量很大导致一床难求！

　　有人说，现在国家不是提倡安装电梯吗？是的，安装电梯对于这些老人来说是一件非常重要的事情，但是这其中存在几个难以解决的矛盾：

　　第一，一楼和二楼的居民不同意安装电梯。因为安装好以后他们的房子会贬值，而高层的房子会升值。所以，如果高层居民不愿意补差价，会引发严重的邻里矛盾，安装电梯的事情也进行不下去。而面对高达几十万的差价，楼上的居民是不会出这个钱的，或者根本出不起。

　　第二，安装电梯不仅初装费高昂，后续使用成本也不低。首先，物业费会涨价吧，原来每平米几毛钱涨到一块以上，一楼居民也会跟着涨，结果就是邻里矛盾又增加了；此外，电梯作为电气设备每年要维护，若干年后临近使用寿命，更换又是一笔庞大的开支，这个钱谁来出？

　　第三，后装电梯不能直接到达居住楼层。由于设计的原因，后装电梯只能停留在两层楼梯的中间位置，居民上楼下楼还需要再爬一段楼梯才行，所以说，安装电梯并不能从根本上解决出行难的问题！

　　由于历史原因，过去几十年中各地建设了大量总高六层的步梯房，现在，这些房子有不少已经临近设计使用寿命，而且存在功能设施不全，环境破旧等诸多问题，如果没有学区等附加价值，在房地产市场中并不太受欢迎。

　　当然，最大的问题就是在里面生活的居民逐渐进入老年期，由于没有电梯而不得不把房子卖掉，置换成电梯房或者一楼。从各路消息来看，不少地方都出现了因为上下楼问题而卖房的情况，在老龄化严重的一二线大城市，这样的情况尤为突出。现在已经是2.6亿老人了，如果30年后达到5亿老人，那卖房大潮岂不是要持续30年？

　　所以，虽然目前房地产总体上存在需求不旺的问题，但是结构性居住矛盾突出，改善性需求依然存在，并且非常的旺盛，有电梯的次新房或者一手房，在接下来几十年中依然是刚需，如果要买房投资或者居住，首选还是有电梯的新小区，谨慎选择没有电梯的老破小。